VENDER UNA CASA HEREDADA

LA VENTA DE UNA CASA HEREDADA

Vender una vivienda heredada en Puzol (o en cualquier punto de la geografía española) es un proceso complejo que mezcla la frialdad de la burocracia con una inevitable carga emocional. Por eso, cuando una propiedad pasa a manos de varios familiares, es completamente normal que surjan discrepancias sobre el precio, los plazos o el destino del inmueble.

Para que el proceso sea ágil, proteja vuestro patrimonio y, sobre todo, mantenga a salvo las relaciones familiares, hemos diseñado este mapa de ruta sencillo y adaptado a la normativa local de Puzol.

1. El pilar emocional: El "Pacto de No Agresión" familiar

Antes de tocar un solo papel o pisar una notaría, el principal freno en una herencia no es la ley, sino las emociones. Para evitar tensiones, el primer paso es establecer las reglas del juego entre los herederos:

• Canal de comunicación único: Os aconsejamos crear un grupo de WhatsApp exclusivo para este tema o un correo electrónico conjunto. Evitad hablar de la casa en cenas familiares. Por experiencia tanto personal como profesional, podemos deciros que esto no trae nada bueno...
• La figura del portavoz: Lo ideal es elegir a un solo heredero (o a un profesional externo como vuestro asesor inmobiliario) para que lidie con las agencias, posibles compradores y visitas. Así se evita que las conversaciones de malinterpreten al pasar de unos herederos a otros.
• Criterio de venta unificado: Lo mejor es pactar desde el primer día el precio mínimo aceptable y las líneas rojas (por ejemplo, si se aceptarán o no ofertas a la baja) para no tomar decisiones en caliente más adelante.

2. Fase Legal: ¿De quién es la casa sobre el papel?

El error más común es buscar comprador antes de tener la titularidad legal de la vivienda. En España no se puede vender una casa que formalmente sigue a nombre de una persona fallecida. Por eso os dejamos el itinerario legal obligatorio que hay que seguir y que consta de tres pasos:

• Certificado de Defunción y Últimas Voluntades: Ambos son documentos esenciales para saber si el familiar dejó o no testamento.

                • Si hay testamento: El proceso es directo hacia la notaría.

                • Sin testamento: Se debe tramitar primero una declaración de herederos para determinar legalmente quiénes tienen derecho a los bienes.

• Aceptación de la herencia: Firma ante notario de la Escritura de Adjudicación y Aceptación de la Herencia.

• Inscripción en el Registro de la Propiedad (que en el caso de las viviendas de Puzol corresponde el Registro de Massamagrell): Este es el paso definitivo que otorga "fe pública" a los nuevos propietarios. Es el registro competente para las viviendas ubicadas en Puzol.

Este paso es muy importante porque sin la nota simple a vuestro nombre, ningún banco concederá una hipoteca al futuro comprador.

3. Fase Fiscal: Los impuestos en Puzol 

Este es el punto que más nervios genera porque existe un plazo de 6 meses desde el fallecimiento para liquidar las obligaciones tributarias, aunque es posible prorrogar otros 6 meses si se solicita dentro del quinto mes.

Son dos los impuestos que hay que liquidar:

• Impuesto de Sucesiones: En la Comunidad Valenciana este impuesto cuenta actualmente con importantes bonificaciones fiscales entre familiares directos (como de padres a hijos). Aun así, la presentación de la autoliquidación es 100% obligatoria.
• La Plusvalía Municipal (IIVTNU): Se gestiona directamente con el Ayuntamiento (de Puzol en nuestro caso) y grava el incremento del valor del suelo. Ojo con este dato: este impuesto se paga dos veces en este proceso; una al heredar la vivienda y otra al venderla (siempre que exista una ganancia patrimonial entre el valor de adjudicación y el de venta).

4. El conflicto: ¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?

Cuando la propiedad pertenece a varios hermanos o familiares, la vivienda se encuentra en un régimen jurídico llamado proindiviso (comunidad de bienes). La ley dicta que nadie puede obligar a otro a ser propietario, pero tampoco se puede obligar a un heredero a vender.

Aquí hay varias salidas si aparece un bloqueo por parte de alguno de los herederos:

• Extinción de condominio: Es la solución ideal. Consiste en que uno de los herederos compra su parte al resto. Es una fórmula jurídica y fiscalmente muy económica si se compara con una compraventa tradicional.
• Mediación inmobiliaria profesional: Encargar la venta a una agencia inmobiliaria independiente que actúe como árbitro neutral. En Inmobiliaria AT HOME nos encargamos de mediar de forma objetiva, gestionando las ofertas sin que las dinámicas familiares enturbien la negociación.
• División de la cosa común: Es el último recurso judicial si el bloqueo es absoluto. El juez ordenará la subasta pública de la vivienda. Es la vía más larga, costosa y destructiva para las relaciones familiares. Por supuesto, esta última opción es la menos recomendable y siempre debe evitarse.

5. La Venta: Objetividad frente a los recuerdos

El último obstáculo es el valor sentimental. Para que la venta de la casa donde os habéis criado no se convierta en un calvario, aplicad la máxima objetividad:

• Vaciar y despersonalizar la casa: Ver las fotos, la ropa o los muebles de los padres dificulta la negociación y aleja a los compradores. Esta parte es dura, pero hay que despejar la vivienda para que los interesados puedan imaginarse viviendo allí, no sintiéndose como intrusos en los recuerdos de otra familia.
• Valoración profesional neutra: No hay que fijar el precio basándose en el cariño que le tenéis a la casa, ni en lo que hay publicado en los portales inmobiliarios. Una valoración de mercado realizada por un profesional local evitará reproches y discusiones innecesarias entre los hermanos.

Vender una propiedad en estas circunstancias requiere paciencia, método y el apoyo de profesionales como nosotros que entendemos tanto el mercado inmobiliario  como la delicada situación familiar que estáis atravesando.

Como dice nuestro lema: “Trabajamos con personas, vendemos inmuebles”.

Amparo Estela – Inmobiliaria AT HOME

https://www.inmobiliariathome.com/